공유 오피스 시장의 승자는 누가 될 것인가?

한국은 지금 공유 오피스 붐

 

위워크 종로타워점

위워크 종로타워점. 사진 = 위워크 홈페이지

한국은 지금 공유오피스 붐이 불고 있다. 2016년 8월 국내에 첫 상륙했던 위워크는 만 3년이 채 지나지 않은 현재 기준으로 국내에서만 17개의 지점을 운영하고 있다. 게다가 7월에는 국내에서 2번째로 큰 규모의 지점(18호점)이 문을 열 예정이다. 이로써 위워크가 수용하는 멤버의 수는 국내에서만 24,000명(전 세계 기준 40만 명)에 달한다. 위워크 뿐만 아니라 이를 벤치마킹하고 있는 패스트파이브와 스파크플러스도 각각 16개 지점, 6개 지점을 운영하고 있고, 이들 역시 계속해서 신규 지점을 오픈하고 있다.

참고 – 위워크, 2700명 수용가능한 18번째 지점 7월 오픈

참고 – 패스트파이브, 성수동에 17번째 지점 5월 오픈

참고 – 스파크플러스, 7월 시청점 공개.. 강북 진출 시동

 

이 뿐만이 아니다. 21년의 업력을 자랑하는 르호봇(56개 지점)을 비롯한 스테이지나인(5개 지점), 마이워크스페이스(3개 지점), 씨티큐브(7개 지점) 등 소규모 공유 오피스들도 높은 인기를 자랑하고 있으며, ‘토즈’, ‘작심’과 같이 독서실로 시작한 브랜드들도 각각 ‘토즈 워크센터’, ‘작심스페이스’라는 이름으로 공유 오피스 시장에 참전한 상황이다. 최근에는 대기업(롯데, LG 등)까지 가세하여 경쟁에 불을 붙이고 있으니, 과연 ‘붐’이 아닐 수 없다.

참고 – 공유사무실 ‘작심스페이스’, 창업 생태계 허브 역할

참고 – 진격의 공유오피스… 국내 대기업 속속 출사표

 

그렇다면 이쯤에서 던지고 싶은 2가지 질문이 있다.

 

공유 오피스가 이토록 인기가 많은 이유가 무엇일까?

그리고 과연 이들은 모두 살아남을 수 있을까?

 

공유 오피스가 인기있는 이유

 

#1. 비용절감

‘공유’라는 개념은 기본적으로 ‘소유’할 때보다 비용이 덜 들 수 있게 하기 위해 탄생한 개념이다. 공유 오피스들이 정말로 ‘이름값’을 하기 위해서는 일반 사무실을 임대할 때보다 비용 절감 효과가 있어야 한다.

 

위워크 탁구치는 모습

라운지에서 탁구를 치는 모습. 사진 = 위워크 홈페이지

어림짐작해봐도 공유 오피스 입주는 많은 측면에서 비용을 아낄 수 있다. 좋은 사무실을 찾기 위한 발품(인력, 시간)을 아낄 수 있고, 따로 가구나 OA시설을 마련할 필요도 없다. 기본적으로 커피(와 맥주)가 구비되어 있기 때문에 음료에 소비할 돈도 아낄 수 있고, 원래라면 꿈도 꾸기 어려운 넓은 라운지나 탁구대, 당구대같은 오락 • 편의 시설들까지 구비되어 있으니 매력적이지 않을 수 없다. 게다가 초기 스타트업들에게 부담이 큰 고액의 보증금을 내지 않아도 된다는 점도 수많은 소규모 기업들이 입주를 결정하는 주요 이유 중 하나다.

 

#2. 브랜드

사람들이 좋은 브랜드의 옷을 사고싶어 하는 이유는 간단하다. 그 브랜드가 나를 어느정도 대변해주는 역할을 하기 때문이다(좋은 제품인 건 기본).

 

패스트파이브 라운지

패스트파이브 라운지. 사진 = 패스트파이브 홈페이지

사무실도 마찬가지다. 허름한 건물 3층에 비상계단 철문같은 현관문이 맞이하는 사무실보다는, 랜드마크 빌딩에 위치하고 탁 트인 유리 문으로 들어서면 고급스러운 인테리어의 라운지가 맞이하는 오피스가 더 끌릴 수밖에 없을 뿐더러, 미팅 등의 이유로 외부인을 사무실로 부를 때도 당당해질 수 있다. 이것은 단순히 대표의 만족이 아니라 직원들의 만족도와도 연결될 만큼 꽤 중요한 요소이다. 가뜩이나 회사도 작은데 사무실까지 좁으면 충분히 현타가 올 수 있다.

 

#커뮤니티

공유 오피스가 ‘공간’에 대한 얘기말고 세일즈 할 수 있는 다른 요소가 있다면, 바로 공간 내에서 활동하고 있는 사람들 간의 네트워크, ‘커뮤니티’일 것이다. 실제로 많은 공유 오피스들이 커뮤니티에 큰 공을 들이고 있다. 거의 날마다 네트워킹 이벤트, 점심 행사, 독서 모임 등의 행사들을 개최한다. 입주사들에게 자신들의 공유 오피스에 입주한 것 만으로도 또 다른 사업 기회가 생길 수 있다는 것을 보여주고자 하는 의도가 크다.

 

사실 이러한 네트워킹이 실제로 입주사들에게 도움이 되는 지에 대해서는 부정적인 시선이 많다. 지난해 스타트업 얼라이언스가 발간한 코워킹 스페이스 트렌드 리포트에 따르면, 공유 오피스 입주 기업 중 네트워킹에 참여한다고 응답한 비율은 절반이 채 되지 않는 40%에 그쳤다. 게다가 네트워킹에 참여하지 않는 이유로는 실제로 도움이 되지 않기 때문(29.5%)이라고 응답한 비율이 가장 많았을 정도다.

참고 – 공유 오피스 찾는 스타트업 ‘커뮤니티’보다 ‘편의성’에 만족

 

그럼에도 불구하고 공유 오피스들이 커뮤니티 형성에 공을 들이는 이유는 실제로 커뮤니티로 인한 시너지가 사례로써 증명되고 있기 때문이다. 믿기 어려운 수치지만 위워크 크리스천 리 매니징 디렉터는 한 포럼에서 ‘위워크 멤버들 중 70%는 다른 멤버들과 협업을 하고, 50%는 같이 비즈니스를 하고 있다’라고 밝히기도 했다.

체감상 아직 국내에서는 이러한 사례가 많은 것 같진 않다. 하지만 국내에 위워크와 같은 형태의 공유 오피스가 들어온 지는 오래되지 않았고, 외국과의 문화적 차이도 분명 있기 때문일테니 아직은 조금 더 긍정적인 시선으로 지켜볼 만하다.

참고 – 위워크, 멤버 간 협업 가시적 성과

참고 – 위워크를 통한 협업 사례 블로그 글

 

이들은 적자 경쟁중

비용 절감에도 도움되고, 인테리어도 화려하고, 커뮤니티 관리해주다니. 참으로 착한(?) 기업들이 아닐 수 없다. 고맙기는 한데, 정작 돈은 잘 벌고 있는 걸까?

 

위워크 실적 크래커 제공

위워크의 사업 현황. 사진 = 크래커

역시나 경쟁이 치열한 만큼, 이들의 출혈도 만만치 않다. 글로벌과 국내에서 모두 선두의 위치를 달리고 있는 위워크는 매출이 증가하는 만큼 손실도 정비례하게 증가하고 있다. 가장 최근에 공개된 실적(18년 1~9월)에 따르면 위워크는 12억 달러(약 1조 3천억원)의 매출을 냈지만, 영업 손실 역시 12억 달러로 동일했다(최근에는 직원 300명을 해고하기도 했다). 패스트파이브나 스파크플러스는 구체적으로 공개된 사업 실적은 없지만, 이들 역시 위워크와 마찬가지로 대부분의 지점을 업계 평균보다 큰 규모로 내고 있고, 빠른 속도로 지점 확장을 꾀하고 있기 때문에 현 시점에서 순이익을 내고 있을 것이라고 보긴 어렵다.

참고 – 천문학적 적자에도 ‘공유오피스’ 사업 포기 못하는 까닭

참고 – WeWork lays off 300 employees

 

이들이 적자 경영을 하고 있다고 해도 그것이 잘못된 것은 아니다. 당장은 수익보다 성장을 도모하는 전형적인 스타트업 방법론이기도 하고, 다양한 영역에서 많은 스타트업들이 이러한 형태로 경쟁하고 있다(우버, 모바이크, 쿠팡 등등).

 

다만, 이러한 경쟁은 결국 규모의 경제를 가장 먼저 완성해낸 선두 기업을 제외하고는 줄줄이 망하게 될 수가 있다. 공유자전거 시장에서 오포(ofo)의 파산이 대표적이다.

참고 – 中 공유자전거 오포 파산 신청…“보증금 돌려줘” 북새통

 

그렇기 때문에 애초에 출혈 경쟁에 참여하기보다는 자신들만의 전략으로 승부를 보고 있는 공유 오피스들도 있다. 그렇다면 이번엔 국내 공유 오피스 시장의 기업들은 각자 어떤 전략을 취하고 있는지 알아보자.

 

각 기업들의 사업 전략

노마드 리스트의 창업자이자 평소 수십개 국의 코워킹 스페이스를 오가는 것으로 유명한 디지털 노마더 피에테르 레벨스(pieter levels)는 이들이 경쟁에서 살아남는 방법은 4가지라고 말한다. VC투자를 통해 성장에 집중하거나, 비영리로 전환하거나, 마진율을 높이거나, 수직적으로 통합하거나.

참고 – Most coworking spaces don’t make money

 

이 4가지 방법 중 피에테르 레벨스가 궁극적으로 제안하는 방법은 바로 4번째인 ‘수직적으로 통합’하는 전략이다. 수직적으로 통합하라는 말은 이렇다. 1층에는 코워킹 스페이스를 만들고, 2층에는 식당을 만들고, 3층에는 여가 생활을 할 수 있는 공간을 만들고, 4층에는 숙소를 만드는 방식. 즉, 고객 1명 당 얻어낼 수 있는 수익을 증가시킬 수 있는 방법을 만들어 내라는 것이다.

 

위워크 • 패스트파이브 : 생태계 확장

그리고 대표적을 위워크와 패스트파이브가 이러한 구조를 구축하고 있다. 조금 다른 점이 있다면, 이들의 방식은 수직적 통합이 아닌 수평적으로 자신들의 생태계를 확장하는 방식을 취하고 있다.

 

위워크는 최근 사명을 위 컴퍼니(We Company)로 변경하면서 이러한 의도를 더욱 공공연하게 드러냈다. 공유 오피스사업 부문인 위워크(Wework)와 공유 주거사업 부문인 위라이브(WeLive), 교육사업 부문인 위그로우(Wegrow) 등으로 사업을 분류 • 확장하면서 한 명의 고객이 회사, 집 그리고 교육 부분에서 필요한 모든 서비스를 위 컴퍼니의 생태계 안에서 해결할 수 있는 구조를 만들고 있다.
참고 – ‘위컴퍼니’ 사명 변경…주거공유로도 사업확장

 

패스트파이브 LIFE

패스트파이브의 주거서비스 LIFE. 사진 = 패스트파이브

패스트파이브 역시 라이프(LIFE)라는 이름의 주거서비스를 올해 상반기 내에 런칭하기 위해 준비중이다. 또한, 패스트파이브 모기업 꼴인 패스트트랙아시아 산하에는 이미 국내 실무교육 분야에서 인지도가 높은 패스트캠퍼스가 존재하기 때문에 패스트파이브 역시 오피스, 주거 그리고 교육 부문의 생태계를 구축하는 과정에 있는 것으로 보여진다.

참고 – 패스트파이브, 토탈 부동산 솔루션 기업으로 간다

 

씨티큐브 • 르호봇 : 가격 경쟁력, 강남 외 도심권 진출

르호봇과 씨티큐브는 비즈니스 센터라는 개념으로 위워크나 패스트파이브가 등장하기 이전(르호봇 – 1998년, 씨티큐브 – 2013년)부터 사무실 임대업을 시작해왔다는 공통점이 있다. 그렇기 때문에 현재 주요 타겟 고객군도 스타트업보다는 소호(SOHO)라 불리는 작은 기업들이다.

 

이들이 어필할 수 있는 차별점은 ‘가격’이다. 위워크나 패스트파이브의 가격대가 합리적이지 않은 건 아니지만, 소기업들에게는 부담스러운 가격으로 느껴질 수 있다. 그런 기업들에게는 과도한 편의시설이나 화려한 겉치레보다는 이러한 것들을 걷어내고 합리적인 가격으로 사무실을 제공하는 곳들이 필요하다. 대표적으로 그러한 포지션을 차지하고 있는 기업이 씨티큐브와 르호봇이다.
씨티큐브는 가격 경쟁력을 더욱 공고히 하기 위해 기존 공유 오피스들이 해오는 방식인 ‘임대 후 재임대’ 방식이 아닌 건물을 직접 매입하는 방식으로 사업 확장을 꾀하고 있다. 또한, 경쟁업체가 우후죽순으로 생겨나고 있는 강남 일대보다는 화곡, 목동, 신도림 등 그 외 도심지의 역세권에 진출하는 형태의 전략을 취하고 있다.

 

jCyUdqSz9loBSGUq9pbZO5gfOkrGwsyqw9KTVqP5wCvMvUfwGk4E1-Q5UpfeXeqUi2jy1D3-mviQySUJ9vmw11oJvLW8EwMEodTMW6d9a-M4Ja0ULZtkD6yX-17Fv4NncmMmianS

르호봇 원투피스 설명. 사진 = 르호봇 홈페이지 갈무리

르호봇 역시 가격 경쟁력을 가져가기 위해 원투피스라는 무인 형태의 공유 오피스를 시도하고 있다. 적정한 가격대의 사무실을 찾고 있는 1인 또는 2인 규모의 소호 사업자를 주요 타겟으로 하고 있고, 무인 운영 시스템을 구축해 인건비를 절감하는 방식을 취하고 있다. 또한 씨티큐브와 마찬가지로 56개의 지점들 대부분이 강남 일대 외의 지역에 위치하고 있다. 테헤란로를 거점으로 네트워크를 형성하려는 젊은 창업가보다는 개인 사업을 영위하기 위해 거주지 근처로 사무실을 구하려는 수요를 충족시키는 전략으로 보인다.

이들은 가격 경쟁력 외에도 창업 인큐베이터 및 엑셀러레이터의 역할을 추구한다는 공통점이 있다. 씨티큐브는 아직 인큐베이팅 프로그램이 제대로 구축되진 않았지만 장기적으로 이를 염두에 둔 확장을 하고 있으며, 르호봇은 이미 사회적 의미를 가지고 있는 공공사업들과 그와 연계된 인큐베이팅 프로그램을 운영하고 있어 초기 기업들이 많이 찾고 있는 것으로 알려져 있다.

참고 – 1억으로 시작한 오피스 임대사업, 5년 만에…

참고 – 르호봇, 인큐베이팅 프로그램 본격 가동

 

대기업 : 기존 인프라 활용, 스타트업과의 시너지

현재 LG서브원, 한화생명, 현대카드, 롯데자산개발, 신세계인터내셔널 등 다양한 대기업들이 공유 오피스 시장에 진출하고 있다. 이들의 대부분이 자신들이 보유하고 있던 기존 사옥을 공유 오피스로 리모델링한 경우다보니, 가격 측면에서도 충분히 경쟁력이 있다는 것이 장점이다. 또한, 기존 대기얼 계열사들이 누리던 복지들을 공유 오피스 입주사들도 누릴 수 있다는 점 역시 매력적으로 다가온다.

 

다만, 이들이 이 시장에서 위협적인 위치를 차지하게 될 것 같지는 않다. 대부분 지점 확장에 적극적인 편도 아니고 이를 통해 돈을 벌려고 하기 보다는 그룹 차원에서 신규 성장 동력 발굴, 파트너사 육성 및 창업지원 사업의 일환으로 시작했다고 보는 것이 가장 타당해 보인다. 실제로 이들은 스타트업 발굴을 위한 다양한 입주 프로그램들이 열고 있다. 대기업과 협업을 하고 싶은 스타트업의 경우에는 이들이 운영하는 공유 오피스에 입주하는 것도 좋은 선택이 될 수 있다.

참고 –  한화생명 ‘드림플러스’, 그룹의 미래전략 실험실로

참고 – 한화 드림플러스, 스타트업 육성-지원 프로그램 참가 모집

참고 – 현대카드가 핀테크 스타트업을 모으는 이유

 

그래서 결론은?

 도입부에서 언급했던 ‘과연 이들은 모두 살아남을 수 있을까’라는 질문에 대한 나의 대답은 ‘모두 살아남을 수 있다’이다. 물론 위워크나 패스트파이브같이 대규모 자본을 투입하는 곳들이 선두 주자의 자리를 차지하게 되는 것을 사실 당연한 일이다. 하지만, 스타벅스 있다고 다른 카페들이 장사가 안 되는 것이 아니듯 결국은 각자가 각자만의 방식으로 살아남게 될 것이다.

 수요 역시 계속해서 증가할 것임은 틀림없다. 스타트업의 증가 뿐만 아니라 1인 크리에이터와 디지털 노마드들이 증가하고 있고 긱 이코노미 시대가 다가오는 등 일하는 방식이 계속해서 변화하고 있기 대문에 미래에는 언제든 쉽게 입주하고 나갈 수 있는 형태의 오피스에 대한 수요는 증가할 수밖에 없다.

 

 다만, 지금 당장은 수요의 증가보다는 공급의 증가 속도가 훨씬 크게 느껴진다. 실제로 공유 오피스에 직접 방문해보면 (보도 자료의 내용과는 다르게) 생각보다 공실이 많다는 것을 알 수 있다. 그러다보니 급한대로 프로모션 가격을 제시하는 등의 방식으로 공실을 메꾸기 위한 영업을 하는 경우도 많았다.

 

 한번 단순하게 계산해보자. 위워크와 패스트파이브가 현재 기준으로 수용가능한 인원 수는 총 3만 5000여 명에 달한다. 각 기업의 직원 수를 10명으로 가정해보면 3,500개 이상의 기업이 입주할 수 있는 규모다. 평균적으로 직원 수가 10명 정도에 달하는 스타트업은 시리즈A 단계의 투자 유치를 거친 스타트업일 가능성이 높다. 2017년에 일반적인 규모(약 10억 원)의 시리즈A 단계의 투자를 받은 기업은 343곳라고 한다. 2018년에는 조금 더 증가했다고 추정해봐도 약 400곳 정도일 것이다. 즉, 이들 모두가 공유 오피스로 입주했다고 가정해도 수용할 수 있는 규모에 비하면 한참 모자른 수치라는 것이다.

참고 – “너도나도 공유 오피스” 공실 우려 커졌다

참고 – 2018 한국 벤처투자 동향 리뷰

 

 그래서 오히려 위워크나 패스트파이브는 일정 규모 이상의 인원을 장기간 확보할 수 있는 중소 기업, 대기업들을 상대로 하는 사업에 더욱 박차를 가하기 시작했다. 스타트업만이 답은 아니라는 것이다. 실제로 패스트파이브의 경우 입주사 중 스타트업의 비율은 15%뿐이라고 한다.

참고 – 위워크, 삼성 HR 전문기업 멀티캠퍼스와 국내 첫 ‘파워드 바이 위’ 계약 체결

참고 – 패스트파이브 입주사 중 스타트업은 15%… 대부분 중소기업

 

이럴수록 상대적으로 몸집이 작은 다른 공유 오피스들은 컨셉화에 집중해야 할 것이다. 이미 공급이 넘치는 상황에서 고객들을 유인할 수 있는 요인은 ‘내게 딱 맞는 서비스를 하고 있다’라고 느껴지는 컨셉을 갖추는 것이 될 것이다. 실제로 이러한 움직임은 이미 시작되었다.

참고 – 밀레니얼 세대 겨냥한 ‘취미 공유 공간’ T90호

참고 – 위워크 청담에 ‘디자이너 클럽’ 오픈

참고 – 패스트파이브 “소셜벤처 위한 공유 오피스 오픈한다”

 

Processed with VSCO with a6 preset

미래에는 어떤 니즈가 있을지 모른다.

당연히 앞으로 고객들이 무엇을 필요로 할지 예측하는 것은 어렵다. 지금의 형태에 만족하는 사람도 있을 수 있고 바다 근처나 산 속과 같은 자연 환경 속에서 일하고 싶은 사람도 있을 수 있으며, 출퇴근 시간이 아까워 오피스와 주거공간이 합쳐진 곳에서 일하고 싶은 사람이 있을 수도 있다.

 

중요한 건, 끊임없이 새로운 니즈를 파악하기 위해 노력하는 기업만이 선택받는 날이 올 것이고 그 날이 먼 미래는 아니라는 것이다.